著者：株式会社浜工務店

 

「古くなった戸建てを快適な住まいに生まれ変わらせたい」「リフォームしたいけど費用や相場が分からなくて不安」そんなお悩みはありませんか。フルリフォームは、築年数が経過した一戸建てやマンションを、間取り・内装・設備・断熱性能まで一新できる大規模な住宅改修です。しかし、工事の範囲が広い分、費用も数百万円から数千万円まで幅があり、工期や構造補強の必要性など、事前に検討すべき要素が多くあります。

 

たとえば国土交通省の調査によると、フルリフォームを行った人の平均費用は約1千万円前後。築30年以上の木造戸建てでは、断熱改修や耐震補強などの施工が必要となり、見積もり金額が想定以上になるケースも少なくありません。

 

とはいえ、正しい相場感や優良業者の選び方、間取り変更の成功事例を知っていれば、予算内で理想の住まいを実現することも可能です。このページでは、フルリフォームを検討中の方が直面する疑問や不安を、工事内容別に徹底解説しています。

フルリフォームとは何か？建て替え・リノベーションとの違いを正しく理解する

フルリフォームの基本定義と概要

 

フルリフォームとは、既存の住宅の骨組みだけを残し、内外装、設備、配管、配線、断熱、耐震などを全面的に刷新する大規模な改修工事を指します。一般的なリフォームが部分的な修繕や模様替えであるのに対し、フルリフォームは住宅の構造以外すべてに手を加える点で大きく異なります。

 

たとえば、古くなった浴室やキッチンを交換する水回りの改修が部分リフォームに該当する一方、間取りの変更や配管の移動、断熱材の再施工まで含むものがフルリフォームです。建物の寿命を延ばし、住み心地や性能を劇的に向上させることが目的であり、築30年以上の住宅に対して検討されることが多くなっています。

 

同様に、スケルトンリフォームという言葉も耳にしますが、これはフルリフォームの一種であり、内装や設備をすべて解体し、構造体のみを残して行うリフォームです。ただし、スケルトンリフォームがすべての住宅に対応するとは限らず、木造かRCか、マンションか戸建てかなどによって内容が異なります。

 

以下の表では、リフォームの種類ごとの違いをわかりやすく整理しています。

 

リフォームの種類と範囲の違い

 

種類	範囲	主な内容
部分リフォーム	一部の部屋や設備	キッチン交換、浴室改修、壁紙張り替えなど
スケルトンリフォーム	内装をすべて解体し刷新	間取り変更、配管移設、断熱強化など
フルリフォーム	建物全体	外壁・屋根・構造補強・断熱・全設備更新

 

建て替えとフルリフォームの違いとは

 

建て替えとフルリフォームは、どちらも住宅を一新する手段ですが、工事内容・費用・期間・法的手続き・税金などの点で大きな違いがあります。建て替えは既存建物を完全に解体し、新たに新築する方法です。一方でフルリフォームは構造体を活かしながら住宅全体を改修する工事です。

 

建て替えは自由設計が可能で、新築と同等の性能を確保できる利点がある反面、解体費用や建築確認申請などの手間やコストがかかり、場合によっては法規制によって再建築が制限されるケースもあります。特に再建築不可物件では、建て替えそのものができないこともあります。

 

一方、フルリフォームでは建築確認申請が不要なケースが多く、予算や工期を抑えることが可能です。耐震補強や断熱工事を組み合わせることで、新築同様の快適性を実現できます。

 

以下の比較表をご覧ください。

 

建て替えとフルリフォームの比較

 

比較項目	フルリフォーム	建て替え
構造体	活用する	完全解体・新築
工事期間	約3〜6か月	約6〜10か月
費用相場	約1000万〜2500万円	約1500万〜3500万円
固定資産税	建物評価が下がるため安くなることが多い	新築扱いで評価額が上がるため高くなる
建築確認申請	原則不要	必須
再建築不可物件対応	対応可能	不可

 

リノベーションとフルリフォームの境界線

 

リノベーションとフルリフォームは混同されやすい言葉ですが、実際には目的や施工範囲において異なります。リフォームとは一般に、壊れた部分を元に戻す、または老朽化した設備を新しくする「原状回復」を意味する一方、リノベーションは性能やデザインを向上させるための「再構築」が含まれます。

 

フルリフォームは、このリフォームとリノベーションの両方の要素を兼ね備えており、「全体改修」という点でより包括的です。つまり、フルリフォームは建物全体を対象としたリノベーションであると捉えることも可能です。

 

以下の分類で関係性を明確にできます。

 

住宅改修用語の関係性

 

用語	内容	対象範囲
リフォーム	修繕・原状回復	一部（キッチン、浴室など）
リノベーション	性能・価値を向上させる再設計	全体または一部
フルリフォーム	全面的な改修・再構築	建物全体

 

フルリフォームにかかる費用の相場と内訳など

フルリフォーム費用の全国平均と価格帯

 

フルリフォームを検討する際、最初に確認すべきポイントは「どのくらいの費用がかかるのか」という点です。全国的な相場としては、戸建て住宅の場合でおよそ1200万円から2000万円、マンションの場合は600万円から1000万円程度が目安となっています。これらの金額は、住宅の延べ床面積やリフォームの内容、グレードによって大きく変わります。

 

たとえば、延床面積が30坪前後の戸建てをスケルトンリフォームする場合、設備の選定や間取り変更の規模によって価格は上下します。高性能のシステムキッチンやユニットバス、オーダーメイドの収納を選ぶと、それだけ費用がかさみます。一方で、既存の間取りを活かして設備のみを更新するようなケースでは、費用を抑えられることもあります。

 

また、フルリフォームの費用には水回りの移設や追加工事、断熱材の入れ替え、壁紙・床材の張り替えなど多岐にわたる要素が含まれます。特にスケルトンリフォームを行う際には、見えない部分の劣化や構造補強が必要となるケースも多く、予期せぬ追加費用が発生することもあるため、事前に余裕を持った予算計画を立てておくことが大切です。

 

戸建てとマンションで異なる費用内訳とは

 

フルリフォームの費用構造は、戸建て住宅とマンションで大きく異なります。それは、建物の構造上の違いだけでなく、管理上の制限や工事範囲の自由度によるものです。

 

戸建て住宅の場合、自分の所有する建物全体を自由に改修できるため、工事の自由度が高い反面、費用も膨らみやすくなります。特に外壁の塗装や屋根の葺き替え、基礎の補修など、建物全体にかかわる工事が必要になることが多く、それに伴う解体工事や耐震補強、断熱性能の向上も加わると、費用がかさむ傾向にあります。

 

一方、マンションのフルリフォームでは、工事可能な範囲が「専有部分」に限定されます。たとえば外壁や窓、玄関ドアなどの「共用部分」には手を加えることができず、水回りの位置を変更する際も配管の位置や管理規約に制限される場合があります。このため、戸建てと比較すると工事内容に制限がある分、費用を抑えられるケースもありますが、必ずしも希望通りのリフォームが実現できるとは限りません。

 

また、マンションの場合は、廃材の搬出や資材の搬入にも制限があります。エレベーターの使用時間や養生のルールなど、管理組合との調整が必要になるため、工期が長引く可能性もあります。このような調整コストが工事費用に反映されるケースもあり、単純に戸建ての方が高く、マンションが安いとは言い切れません。

 

さらに、戸建ては建築確認申請が必要になる増改築を伴うケースもあり、申請手続きにかかる時間や費用も考慮する必要があります。加えて、仮住まいの手配や引っ越し費用もかかるため、トータルでの費用感を正確に把握することが重要です。

 

築年数・建物構造による費用差の実態

 

築年数や建物の構造も、フルリフォームにかかる費用を大きく左右する要素です。築25年、30年、50年と建物が古くなるにつれ、必要な改修の範囲も広がり、それに伴って費用も増加する傾向があります。

 

築25年程度であれば、水回り設備の更新や外壁塗装、屋根の補修など、表面的なリニューアルを中心とした工事で済む場合が多いです。この段階では、構造体に大きな劣化が見られないことが多く、部分的なリフォームを組み合わせることで、コストを抑えつつ快適な住環境を実現することが可能です。

 

しかし、築30年を超えてくると、床下の構造材や壁内の配管が経年劣化している可能性が高くなります。このような場合は、床を剥がして断熱材を入れ替えたり、配管を一新したりといった工事が必要になります。特に、見えない部分の劣化は工事を進める過程で発覚することもあり、当初の見積もりより費用が膨らむリスクがあります。

 

さらに築50年を超える建物では、旧耐震基準で建てられた構造が多く、耐震補強工事が必要になる可能性があります。また、スケルトンリフォームが前提となるケースも多く、柱や梁の補強、基礎の打ち直しなど、構造全体に手を加える必要があるため、費用は高額になりがちです。

 

建物の構造によっても費用差があります。木造住宅は工事がしやすい反面、劣化や虫害の影響を受けやすく、補修箇所が多くなる傾向にあります。鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合は、構造自体は頑丈ですが、解体や配管工事が複雑になりやすく、職人の技術力も問われるため、結果として施工費用が高くなることがあります。

 

予算別フルリフォーム実例集

500万円のフルリフォームで可能な工事内容

 

500万円という予算で行うフルリフォームは、最低限の住宅機能を回復させるための工事が中心となります。主に対象となるのは、築年数が経過し老朽化が進んだ住宅や中古住宅の再生活用です。限られた資金の中で効果的に住環境を改善するためには、優先順位を明確にして工事範囲を絞ることが重要です。

 

たとえば、内装では壁紙の張り替えや床材の交換などの表面的なリフレッシュが一般的です。水回りではトイレや洗面所の設備更新が中心で、キッチンや浴室の交換は低グレード製品を選ぶことで実現可能です。また、築年数が古い住宅に多い断熱性の低さを改善するために、一部の窓サッシを断熱仕様に変更したり、断熱材を追加する工事も効果的です。

 

外部については、屋根や外壁の全面改修は難しいものの、部分的な補修や簡易な塗装を行うことで見た目と耐久性を改善できます。なお、設備面では給湯器の交換や照明のLED化など、小規模ながらも日常生活に直結する部分の見直しが行われます。

 

この予算帯では、間取り変更や構造補強などの大掛かりな工事は含まれないのが一般的です。しかし、地域によっては断熱改修や高齢者向けバリアフリー改修などに対する補助金制度を活用することで、実質的な工事範囲を広げることも可能です。

 

1000万円のフルリフォームの実現範囲

 

1000万円の予算がある場合、リフォームの自由度は大きく広がります。表面的なリフレッシュにとどまらず、間取りの変更、水回り設備の高性能化、内装や収納のデザイン刷新まで対応できる中規模リフォームが実現できます。

 

間取り変更では、和室を洋室へ変更したり、壁を取り払ってLDKの一体化を図ることで、現代的で開放的な住空間をつくることができます。収納不足に悩んでいる場合には、クローゼットやパントリーの新設も可能で、暮らしやすさを格段に高める効果が期待できます。

 

水回りでは、システムキッチンやユニットバス、タンクレストイレ、高機能洗面化粧台などの導入が可能で、見た目と使い勝手の両面で満足度の高い仕上がりとなります。また、キッチンに食洗機やIHクッキングヒーターを導入するなど、家事効率の向上にも貢献します。

 

内装は、壁紙や床材の選択肢が豊富になり、デザイン性を追求することもできます。照明計画やアクセントクロスを取り入れることで、住宅全体の印象が大きく変わります。さらに、断熱性能を向上させるための窓交換や断熱材の充填、冷暖房設備の更新なども、この価格帯であれば実現可能です。

 

例えば、築40年の戸建て住宅では、キッチンとリビングをひとつの空間に統合し、内装全体のデザインを刷新、浴室と洗面所を拡張、断熱材と複層ガラスの導入を行って、総額980万円でのリフォームが実施されました。快適性と機能性を兼ね備えた空間づくりに成功しています。

 

2000万円クラスのフルリフォーム事例

 

2000万円の予算があれば、スケルトン解体を伴う大規模なフルリフォームが可能となります。このクラスでは、建物の骨組みだけを残して内外装・間取り・設備のすべてを刷新する、いわば住宅の再構築が行われます。建て替えと迷うレベルのリフォームですが、既存建物を活かしながら新築並みの住環境を手に入れることができます。

 

特に人気が高いのが、二世帯住宅への対応です。玄関やキッチン、浴室を別々に設けることで、親世帯と子世帯が互いのプライバシーを尊重しながら共に暮らせる住まいへと再構築できます。また、ライフステージの変化に合わせてフロアの役割を変更できる柔軟性も魅力です。

 

間取りは一から見直され、不要な壁を撤去して広いリビングを設けたり、収納を充実させたりと、現代的な暮らしに即した設計が可能です。外観も一新されるため、街並みに調和するデザインや高級感のある外装仕上げが採用されます。これにより、建物全体の資産価値も向上します。

 

構造面では、耐震補強や基礎補修を同時に行うケースが多く、耐震診断に基づいた補強計画により安全性が大きく高まります。断熱性能の強化、オール電化設備、太陽光発電システム、蓄電池の設置など、環境性能を高める改修も視野に入ります。

 

実例としては、築50年の木造住宅でスケルトン解体後、二世帯住宅化と全面断熱改修、外構の整備までを含めて総額1980万円の工事が行われました。玄関を2つに分け、キッチン・浴室・トイレも各世帯で独立させることで、同居によるストレスを軽減した住まいを実現しています。

 

まとめ

フルリフォームは、築年数が経過した戸建てやマンションを理想の住まいへと再生する有力な選択肢です。しかしその一方で、費用や施工内容、工期、耐震性や断熱性の確保といった多くの検討事項があるため、正しい知識と計画が不可欠です。

 

「想定外の追加費用が不安」「そもそも何から始めればいいか分からない」と感じる方も多いのではないでしょうか。この記事では、工事の進め方、費用相場、注意点、成功事例などを具体的に解説してきました。補助金制度の活用法や、業者選びで失敗しないためのチェックポイントについても触れています。

 

重要なのは、焦って契約を進めず、複数の業者から見積もりを取り、施工内容と価格のバランスを冷静に判断することです。また、希望する間取りや生活動線のイメージを明確にしておくことで、満足度の高いリフォームが実現しやすくなります。

 

放置すると老朽化によるトラブルや修繕費の増大など、後から大きなコストが発生する可能性もあります。信頼できる専門家のアドバイスを得ながら、今の暮らしを見直し、未来の住まいをどう整えるかを考えることが、フルリフォーム成功の第一歩です。読者の皆様が自分にとって最適な選択をし、安心して理想の住まいを手に入れられるよう、今回の情報が少しでも役立てば幸いです。

よくある質問

Q. フルリフォームではどこまで自由に間取り変更が可能ですか？
A. フルリフォームでは間取りの変更もある程度自由に行えますが、構造壁の位置や耐震性能に関わる部分には制約があります。木造住宅では柱や梁の配置によって抜けない壁があることもあり、事前に構造の調査が必要です。また、水回りの位置を変更する際には給排水管の延長工事が必要になり、費用と工期が追加される可能性があります。施工前に建物の構造と施工条件を正確に把握しておくことで、希望に沿ったプランが実現しやすくなります。

 

Q. 築年数が古くてもフルリフォームは可能ですか？
A. 築四十年や五十年以上経過している住宅でも、構造体がしっかりしていればフルリフォームは十分可能です。ただし、旧耐震基準で建てられた建物の場合は耐震補強が必要となることが多く、白アリ被害や配管の劣化、断熱材の欠如といった劣化部分への対処が求められます。そのため、築年数が古い建物のリフォームでは、事前調査と費用の余裕を持った計画が必要です。判断に迷った際は専門家による現地調査と見積もり依頼をおすすめします。

 

会社概要

会社名・・・株式会社浜工務店

所在地・・・〒675-0023 兵庫県加古川市尾上町池田1770-1

電話番号・・・079-424-3730